ЭЦП для кадастрового инженера | Заказать печати, штампы, факсимиле, ЭЦП – Бюро «Печати и штампы» Южно-Сахалинск

Почему и зачем после внесения изменений в ЕГРН выдается уведомление, а выписку нужно заказывать дополнительно за отдельную плату?

В соответствии со статьей 28 Закона № 218-ФЗ проведение ГКУ и ГРП удостоверяется выпиской из ЕГРН.

При заполнении заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество заявителем указываются:

– выдавать/не выдавать выписку из ЕГРН (реквизит 10 Формы 920);

– способ направления выписки из ЕГРН при указании в заявлении на необходимость выдачи выписки из ЕГРН (реквизит 12 Формы 920).

Информация о факте осуществления ГКУ и ГРП может быть доведена до правообладателя в том числе путем размещения в его «Личном кабинете» на официальном сайте Росреестра в сети «Интернет».

Таким образом указанная выписка является результатом осуществления ГКУ и ГРП и выдается на безвозмездной основе.

В иных, предусмотренных Законом № 218-ФЗ случаях, предоставление сведений из ЕГРН заявителю осуществляется на платной основе (статья 63 Закона
№ 218-ФЗ).

В случаях внесения в ЕГРН сведений, поступивших в порядке межведомственного взаимодействия и уведомительном порядке, правообладателю органом регистрации прав направляется соответствующее уведомление (статьи 34 и 39 Закона № 218-ФЗ).

Уведомительный характер взаимодействия органа регистрации прав с заявителем направлен на повышение качества оказываемых государственных услуг, а также в отдельных случаях (например: уведомление о внесении в ЕГРН сведений, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия; уведомление о внесении в ЕГРН сведений в уведомительном порядке) на информирование правообладателя о произошедших с объектом недвижимости изменения и соответственно защиту его прав.

Можно ли упростить общение кадастрового инженера и регистратора, указывая контактные данные последнего в приостановке?

Росреестром проводятся мероприятия, направленные на исключение возможности прямого взаимодействия государственного регистратора и заявителя (кадастрового инженера). Такие мероприятия носят в том числе антикоррупционный характер.
В качестве примера: поэтапное сокращение количества окон приема документов на ГКУ и ГРП, взаимодействие с органом регистрации только в электронном виде или посредством МФЦ.

В соответствии с Порядком 173 Формы уведомления о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не предусматривают наличие в ней сведений о контактах государственного регистратора. Это связано с формализованным подходом к содержанию таких уведомлений.

Вместе с тем в целях оказания помощи заявителям и кадастровым инженерам в Управлении Росреестра по МО специалистами (государственными регистраторами) проводятся предварительные консультации по проведению учетно-регистрационных процедур и подготовке необходимых для этого документов.
С графиком и порядком записи на прием можно ознакомиться на информационных стендах в территориальных отделах Управления Росреестра по МО на местах.

Одновременно для оказания кадастровым инженерам помощи методического характера проводятся обучающие вебинары, на которых специалистами Управления Росреестра по МО разбираются различные ситуации при подготовке ТП и МП. Вебинары ежемесячно проводятся А СРО «ПрофЦКИ».
С информацией о порядке участия вебинарах и их темах можно ознакомиться на официальном сайте саморегулируемой организации https://profcki.ru/ в сети Интернет.

Приватизация комнат в общежитии квартирного типа, год ввода в эксплуатацию 1966. Ранее 50% комнат уже зарегистрированы, стоят на учете. Зачем нужен ввод в эксплуатацию здания если оно уже имеет технический паспорт, полученный в установленном законом порядке в основном градообразующем предприятии закрытого типа с А/Я для постановки и регистрации правопреемником – администрацией общежитий, полученных от предприятия по ордеру.

В соответствии с пунктом 20 Требований 953, сведения о помещении за исключением сведений о площади помещения и об их местоположении в пределах этажа здания, либо в пределах здания, либо в пределах соответствующей части здания, указываются в ТП на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания, в которых расположено помещение, в эксплуатацию, проектной документации здания, в которых расположено помещение, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки жилого помещения.

В случае отсутствия разрешения на ввод здания в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости сведения о помещении, за исключением сведений о его местоположении в пределах этажа здания либо в пределах здания, либо в пределах соответствующей части здания и его площади, указываются в ТП также на основании представленных заказчиком кадастровых работ технического паспорта помещения, изготовленного до 1 января 2021 г., или изготовленного до 1 января 2021 г. технического паспорта здания, в котором расположено помещение и (или) утвержденного в установленном федеральным законом порядке акта о приемке в эксплуатацию таких зданий.

Также из письма ФГБУ «ФКП Росреестра» от 06.03.2021 № 10-0571-КЛ следует, что в отношении объектов недвижимости, на которые по каким-либо причинам отсутствует разрешительная, техническая, или проектная документация, технический план может быть подготовлен на основании Декларации, составленной и заверенной в установленном порядке.

При этом в разделе «Заключение кадастрового инженера» ТП обязательно должна быть приведена информация о мерах, предпринятых кадастровым инженером для получения указанной документации, а в «Приложении» ТП должны присутствовать копии документов, подтверждающих данную информацию (справки, письма и т.п. уполномоченных органов и организаций (в том числе осуществляющих хранение соответствующей документации), в распоряжении которых может находиться указанная документация).

Стоит отметить, что в настоящее время возведение объектов капитального строительства регулируется нормами ГрК РФ, который в том числе предусматривает выдачу разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. До вступления в силу ГрК РФ ввод объектов в эксплуатацию осуществлялся по ранее действующему законодательству.

Так, согласно части 1 постановления Совмина СССР от 15.09.1962 № 949 «О порядке приемки в эксплуатацию законченных строительством предприятий зданий и сооружений» вновь построенные или реконструированные предприятия, здания и сооружения подлежат обязательной приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями.

Таким образом, акты по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов, выданные до вступления в силу ГрК РФ, могут быть использованы в качестве документа-основания для подготовки ТП наравне с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, так как в силу статьи 8 Закона № 191-ФЗ разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные до введения в действие ГрК РФ, признаются действительными.

Возможна ли совместная подача заявления в электронном виде с заказчиком кадастровых работ, имеющим ЭЦП (администрация, юр. лицо) о ГКУ и ГРП с рабочего места кадастрового инженера?

В случае если программное обеспечение, в котором работает кадастровый инженер, предусматривает совместную подачу документов, то это возможно (например, в «Арго Учет» текущие функциональные возможности позволяют отправить заявление о ГКУ, при этом одновременная регистрация прав xml-схемой заявления не поддерживается. К заявлению можно приложить отсканированное бумажное заявление о ГРП, подписанное собственником. Заявление можно подписать ЭЦП собственника и отправить от имени кадастрового инженера).

ГрК РФ определен четкий пакет документов для получения разрешения на строительство, но ГПЗУ обязывает получать кучу согласований: культура, недра, воды, зоны, зоны аэропортов. Причем эти зоны не внесены в ЕГРН. За многие согласования взымается плата. Почему ГПЗУ идет в разрез с ГрК? На многие территории разработаны и утверждены ПЗЗ, при их разработке должны были учтены все нормы и зоны. Почему недоработка, то есть не внесение зон и их последствия возлагаются на плечи заявителей?

Действительно, на сегодняшний день существует проблема несогласованности норм ГрК РФ и норм отраслевого законодательства, которые и требуют согласования в границах ЗОУИТ.

К примеру, согласно пункту 3 статьи 4 Федерального закона от 01.07.2021 № 135-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны» до установления приаэродромных территорий строительство и реконструкция объектов капитального строительства должны осуществляться при условии согласования размещения этих объектов в срок не более чем тридцать дней.

Данная проблема, а также иные неурегулированные вопросы по установлению ЗОУИТ должны быть решены в проекте Федерального закона № 302180-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования осуществления градостроительной деятельности и установления зон с особыми условиями использования территории» (далее – Законопроект)

Так, согласно статье 5 Законопроекта «требование о согласовании размещения здания, сооружения в границах зоны с особыми условиями использования территории не допускается, за исключением случаев размещения зданий, сооружений в границах придорожных полос автомобильных дорог общего пользования». ЗОУИТ должны содержать исчерпывающий перечень ограничений, а процесс их описания и установления будет упрощен.

Законопроект принят Государственной Думой в первом чтении, в настоящий момент осуществляется подготовка поправок ко второму чтению.

Росимущество принципиально не хочет утверждать схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории (участок под зданием) по негласной причине (боязнь и неумение). Кроме суда есть ли какое-либо влияние на них? Так как даже имея положительное решение Росимущество бездействует. Дальнейшее обязание приводит к нулю все действия.

В соответствии с частью 1 статьи 11.10 ЗК РФ схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.

По общему правилу схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории подготавливает орган государственной власти или местного самоуправления.

Так, в случае, если земельный участок находится в собственности Российской Федерации, то подготовка и утверждение таких схем относится к ведению Росимущества.

Между тем при наличии положительного решения суда в первую очередь следует руководствоваться тем, что вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации (часть 2 статьи 13 ГПК РФ,
часть 1 статьи 16 АПК РФ, статья 16 КАС РФ).

Если вступившее в законную силу решение суда не исполнено в добровольном порядке, то представляется целесообразным инициировать процедуру принудительного исполнения судебного решения. Принудительным исполнением судебных решений занимается Федеральная служба судебных приставов и ее территориальные органы (далее – ФССП).

Учитывая сложившееся особенности функционирования ФССП, взыскателю, в ходе исполнительного производства, рекомендуется занимать активную позицию, которая так или иначе должна отражать его заинтересованность в исполнении должником (Росимущество) судебного решения. Статья 50 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» закрепляет права и обязанности сторон исполнительного производства. Так, стороны исполнительного производства вправе знакомиться с материалами исполнительного производства, заявлять ходатайства, участвовать в совершении исполнительных действий, приводить свои доводы по всем вопросам, возникающим в ходе исполнительного производства, обжаловать постановления судебного пристава-исполнителя, его действия (бездействие).

Судебные приставы-исполнители на регулярной основе ведут прием граждан. На приеме можно узнать какие исполнительные действия были совершены судебным приставом-исполнителем, поинтересоваться о причинах, затрудняющих исполнение решения суда, а также обсудить дальнейшие действия, которые будут способствовать исполнению судебного акта должником.

Также стоит отметить, что в случаях неисполнения должником требований, содержащихся в исполнительном документе, в установленный срок, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании исполнительского сбора и устанавливает должнику новый срок для исполнения.

В то же время при неисполнении должником требований во вновь установленный срок, судебный пристав-исполнитель составляет в отношении должника протокол об административном правонарушении, предусмотренном статьей 17.15 КоАП РФ, и устанавливает новый срок для исполнения.

Высшая мера ответственности за неисполнение решения суда установлена статьей 315 УК РФ. Данная норма предусматривает уголовную ответственность за злостное неисполнение представителем власти, государственным служащим, муниципальным служащим, а также служащим государственного или муниципального учреждения, вступившего в законную силу решения суда, а равно за воспрепятствование его исполнению.

Таким образом, сложившейся ситуация требует организации тесного взаимодействия взыскателя с ФССП, так как именно от надлежащего исполнения судебным приставом-исполнителем своих должностных обязанностей и от активной реализации взыскателем своих прав зависит успешное решение имеющейся проблемы.

С 01.01.2021 сделки с земельными участками без координат запрещены, но в то же время регистраторы проводят сделки с участками без координат. Проведите работу и обучение регистраторов.

Статья 26 Закона № 218-ФЗ содержит закрытый перечень оснований приостановления осуществления ГКУ и (или) ГРП.

Указанный перечень не содержит такого основания для приостановления осуществления ГКУ как отсутствие сведений о координатах характерных точек границ земельного участка.

При этом следует отметить, что в настоящее время на сайте http://regulation.gov.ru
можно ознакомиться с проектом федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон ‎«О государственной регистрации недвижимости» и иные законодательные акты Российской Федерации», который предусматривает в том числе внесение изменений в статью 26 Закона № 218-ФЗ такого основания для приостановления осуществления ГКУ как «в Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка (за исключением случая осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением дополнительных сведений о земельном участке, уточнением местоположения его границ, а также в случае, если такой земельный участок является исходным, который в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации в результате образования других земельных участков сохраняется в измененных границах)».

Указанный законопроект подготовлен Минэкономразвития России (на VIII Форуме участников кадастровой деятельности 21 мая 2021 г. о нем рассказывал заместитель директора Департамента недвижимости Э.У. Галишин).

Порядок снятия с кадастрового учета объектов, права на которые не зарегистрированы в ЕГРН, в том числе в случаях их постановки на учет в порядке передачи информации о ранее учтенных объектах БТИ. 

Из поступившего вопроса не ясно, о каком конкретно объекте идет речь.

Вместе с тем в порядке информации сообщаем.

На сегодняшний день порядок снятия с ГКУ объекта недвижимости предусмотрен только в отношении объектов недвижимости, в связи с их гибелью или уничтожением.

Из поступившего вопроса следует, что речь идет о ранее учтенном объекте, сведения о котором до 1 января
2021 г. были переданы в орган кадастрового учета для включения в ГКН (с 01.01.2021 – ЕГРН) органами технического учета и технической инвентаризации (БТИ) (часть 3 статьи 45 Закона № 221-ФЗ и части 4 статьи 69 Закона № 218-ФЗ).

В существующей практике нередки случаи, когда в ЕГРН попали объекты, не являющиеся объектами недвижимости в силу положений статьи 130 ГК РФ.

При этом в настоящее время в составе сведений ЕГРН должны содержаться сведения только об объектах, которые согласно своим характеристикам относятся к объектам недвижимости.

Вместе с тем, в случае ошибочного включения в ЕГРН (ранее ГКН) сведений об объекте, не относящимся к объекту недвижимости, а также к объекту капитального строительства, предлагается.

Вариант 1.

1. Обратиться в БТИ, в котором осуществлялся технический учет такого объекта для получения заключения об отнесении/не отнесении такого объекта к объекту недвижимости.

2. В случае получения заключения БТИ о том, что испрашиваемый объект не является объектом недвижимости, необходимо подать в орган регистрации прав заявление об исправлении технической ошибки (статья 61 Закон № 218-ФЗ). Порядок представления и форма заявления об исправлении технической ошибки в записях, а также требования к формату заявления об исправлении технической ошибки в записях в форме электронного документа установлены приказом Минэкономразвития России от 26.11.2021 № 883.

Срок исправления технической ошибки –
3 рабочих дня со дня получения заявления.

Вариант 2.

В территориальных органах Росреестра совместно с филиалами ФГБУ «ФКП Росреестра» созданы рабочие группы по повышению и обеспечению качества данных Единого государственного реестра недвижимости.

Предлагается обратиться в Управление Росреестра по Московской области (на имя руководителя) с заявлением о рассмотрении указанной Рабочей группой вопроса об исключении сведений об объекте (строении) из ЕГРН в связи с тем, что объект не является объектом капитального строительства и не относится к объектам недвижимости.

Вариант 3.

При отсутствии возможности решения обозначенного вопроса в рамках вышепредложенных вариантов, вопрос также может быть решен посредством обращения в суд.

В случае наличия положительного судебного решения, орган регистрации прав внесет соответствующие изменения в сведения ЕГРН на основании такого решения.

При этом следует отметить, что в ходе судебного разбирательства судом может быть назначена строительная экспертиза, в ходе которой будет установлено является ли данный объект объектом недвижимости.

Законом № 218-ФЗ изменен порядок регистрации договора аренды на часть Здания. Пункт 5 статьи 44 Закона № 218-ФЗ предусматривает регистрацию договора аренды на часть Здания одновременно с ГКУ такой части. Требуется ли предоставление ТП на часть Здания для регистрации договора аренды, если предмет договора аренды согласован и в графической части договора аренды обозначены границы помещений в соответствии с планом БТИ?

В соответствие с пунктом 5 статьи 44 Закона № 218-ФЗ, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в ЕГРН, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), ГКУ такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с ГКУ не осуществляются.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ ГКУ и (или) ГРП осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом
№ 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом № 218-ФЗ порядке, в частности, в отношении объектов капитального строительства и их частей одним из таких документов является технический план.

Технический план, согласно части 1 статьи 24 Закона № 218-ФЗ, представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте или об объекте незавершенного строительства, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

На основании изложенного для ГКУ части здания необходима подготовка ТП, которая осуществляется в соответствие с Требованиями 953.

Документами-основаниями для подготовки ТП являются: договор аренды и прилагающиеся к нему документы.

Многочисленные случаи кадастрового учёта и регистрации права собственности индивидуальных жилых домов в отсутствие разрешения на строительство в период так называемой «дачной амнистии» привели к тому, что многие застройщики на земельных участках, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства и для индивидуального жилищного строительства в границах населённых пунктов, возвели жилые строения, но в современной трактовке законодательства не могут зарегистрировать права. Возможно ли при соответствующем заключении кадастрового инженера с приложением в ТП графических и текстовых обоснований на основе СНиП(ТСН) и прочих нормативных документов признать самовольную постройку соответствующей требованиям, не нарушающим безопасность и (или) права смежных землепользователей? Какова судебная практика по постановке на кадастровый учёт и регистрации права собственности самовольно воздвигнутых строений в период, когда таковые процедуры (кадастровые и регистрационные) проводились, в связи с чем подавляющее большинство застройщиков в настоящее время не могут реализовать свои права, уверовав на правоприменительной практике предыдущих лет?

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, в силу которого правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Статья 40 ЗК РФ предусматривает, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

В соответствии со статьей 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с абзацем 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2021 г., Определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.06.2021 № 18-КГ15-65, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи
35 – 40 ГрК РФ, статья 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

В соответствии с частью 2 статьи 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» приусадебный земельный участок используется в том числе для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, может быть использован для размещения индивидуального жилого дома (дома, пригодного для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещения индивидуальных гаражей и подсобных сооружений (Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 01.09.2021
№ 540).

Из этого следует, что возведение жилых строений на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, а также на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, не предусмотрено российским законодательством. При этом на таких земельных участках допускается возведение вспомогательных (по отношению к основному объекту) объектов недвижимости, например, летних домов, веранд. Для возведения вспомогательных объектов недвижимости не требуется получение разрешения на строительство и (или) ввод объекта в эксплуатацию. В разделе технического плана «Заключение кадастрового инженера» должно быть указано, что объект недвижимости является вспомогательным по отношению к основному зданию, сооружению, объекту незавершенного строительства.

Таким образом, жилые строения, расположенные на таких земельных участках, по смыслу статьи 222 ГК РФ являются самовольными постройками (возведены на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта).

Говоря о возможности легализации самовольной постройки путем указания в разделе «Заключение кадастрового инженера» ТП соответствующей информации с приложением графических и текстовых обоснований на основе СНиП(ТСН) и прочих нормативных документов стоит отметить следующее.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

– если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

– если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

– если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. (пункт 3 статьи 222
ГК РФ).

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22
от 29.04.2021 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Стоит отметить, что судебное разбирательство по вопросам признания права собственности на самовольную постройку практически во всех случаях сопровождается проведением судебной комплексной земельной и строительно-технической экспертизы. По результатам экспертизы определяется соответствие самовольной постройки градостроительным, пожарно-техническим, санитарно-техническим нормам и правилам, дается ответ на вопрос представляет ли самовольная постройка угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушаются ли права третьих лиц и т.д.

Таким образом, сложившейся судебной практикой не подтверждена возможность легализации самовольной постройки, в том числе путем составления ТП с приложением графических и текстовых обоснований на основе СНиП(ТСН) и прочих нормативных документов. Более того, подобный подход также будет являться нарушением Требований 953.

Учитывая вышеизложенное, представляется, что единственным возможным способом легализации подобных самовольных построек является процедура по приведению таких построек в статус объекта индивидуального жилищного строительства (в формальном и материальном смысле).

По общему правилу строительство любых объектов капитального строительства, к которым относятся и объекты ИЖС, осуществляется на основании выданного в установленном порядке разрешения на строительство (пункт 10 статьи 1, статья 51 ГрК РФ).

Постановка построенного объекта ИЖС на кадастровый учет и регистрация права собственности на него осуществляются на основании подготовленного кадастровым инженером ТП. При этом сведения об объекте ИЖС могут быть указаны в техническом плане в том числе на основании составленной и заверенной правообладателем декларации об объекте недвижимости (статья 24, часть 7 статьи 70 Закона 218-ФЗ).

Следовательно, после приведения самовольной постройки под установленные к объектам ИЖС требования, а также после принятия мер к легализации такой самовольной постройки (обращение за выдачей разрешения на строительство) – появляется практическая возможность признания права собственности на такую самовольную постройку.

Постановка на кадастровый учет ОКС, законченный строительством до 2004 года:

– разрешение на строительство имеется, обязательна ли проектная документация?

– законченный строительством объект не соответствует утвержденной проектной документации.

До ГрК РФ действовал Градостроительный кодекс Российской Федерации от 07.05.1998 № 73-ФЗ (далее – ГрК РФ от 1998 г.) согласно которому:

– «строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации – графических и текстовых материалов, определяющих объемно – планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта указанных объектов, а также благоустройства их земельных участков» (ч. 1 ст. 61);

– «утвержденная в установленном порядке проектная документация является основанием для выдачи разрешения на строительство» (ч. 5 ст. 61);

– «разрешение на строительство – документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории» (ч. 1 ст. 62);

– «разрешение на строительство выдается при наличии утвержденной проектной документации. Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежат регистрации органами местного самоуправления» (ч.2 ст. 62);

– «контроль за осуществлением работ по строительству и реконструкции объектов недвижимости в соответствии с разрешением на строительство, а также градостроительными регламентами, со строительными нормами и правилами возлагается на соответствующие органы архитектуры и градостроительства и органы государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации» (ч. 12 ст. 62).

До ГрК РФ от 1998 года действовали Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Закон Российской Федерации «Об основах градостроительства в Российской Федерации», которые также предусматривали необходимость подготовки проектной документации.

Исходя из положений статьи 62 ГрК РФ от 1998 года разрешение на строительство выдавалось на срок не более чем три года. Разрешение на строительство могло быть продлено на основании заявления заказчика. Порядок и срок продления действия разрешения на строительство устанавливался органами местного самоуправления.

Руководствуясь указанными нормами можно предположить, что действие разрешения на строительство ОКС, о котором идет речь в вопросе истекло.

В связи с чем его использование для целей подготовки ТП и осуществления ГКУ нецелесообразно.

Из вопроса можно предположить, что речь идет об объекте ИЖС, так как в вопросе не упоминается о наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В рассматриваемом случае для осуществления ГКУ объекта рекомендуем получить новое разрешение на строительство ОКС в соответствии с требованиями ГрК РФ. В данном случае основанием для подготовки ТП будет полученное разрешение на строительство и Декларация, подписанная правообладателем такого объекта недвижимости.

Каков порядок постановки на кадастровый учет машино-мест не проданных по ДДУ в многоквартирном доме, поставленном на кадастровый учет ранее? Кто должен выступать заявителем по данной государственной услуге?

Пунктом 1 статьи 1 Закона 315-ФЗ, вступившим в силу 1 января 2021 г., в пункт 1 статьи 130 ГК РФ внесены изменения, согласно которым к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

С 1 января 2021 г. ГКУ и ГРП осуществляются в соответствии с Законом № 218-ФЗ, в силу статьи 1 которого машино-места являются объектами недвижимости, ГКУ которых и ГРП на которые осуществляются в порядке, установленном Законом
№ 218-ФЗ.

В соответствии со статьей 14 Закона
№ 218-ФЗ ГКУ и (или) ГРП осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом № 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом
№ 218-ФЗ порядке.

Основаниями для осуществления ГКУ и (или) ГРП является в том числе ТП, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке в соответствии с Требованиями 953.

На основании пункта 52 части 1 статьи 26 Закона
№ 218-ФЗ осуществление ГКУ и (или) ГРП приостанавливается по решению государственного регистратора прав в том числе в случае, если границы машино-места, в отношении которого представлено заявление, в соответствии со сведениями ЕГРН частично или полностью совпадают с границами другого помещения или другого машино-места (за исключением случаев, если другое помещение или другое машино-место является преобразуемым объектом недвижимости).

Согласно частям 1, 3 статьи 41 Закона № 218-ФЗ в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости ГКУ и ГРП осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости. При этом снятие с ГКУ и ГРП прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с ГКУ и ГРП на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости.

Учитывая изложенное, полагаем, что постановка на ГКУ и ГРП на машино-места, расположенные в подземной части автостоянки, должны осуществляться одновременно в отношении всех машино-мест.

Снятие с ГКУ и государственная регистрация прекращения права на нежилое помещение – подземную часть автостоянки – осуществляется одновременно с ГКУ и ГРП на указанные машино-места на основании соответствующих заявлений. При этом в разделе “Характеристики объекта недвижимости” ТП, подготовленного в отношении машино-мест, в строке “3” в качестве кадастрового номера исходного объекта недвижимости должен быть указан кадастровый номер данного нежилого помещения, в строке “6” в качестве кадастрового номера иного объекта недвижимости, в пределах (в составе) которого расположен объект недвижимости – кадастровый номер здания, в котором расположены образованные машино-места.

Данная позиция содержится в письме Минэкономразвития России от 2 июня 2021 г.
№ ОГ-Д23-6564.

По вопросу подачи заявления в орган регистрации прав.

В соответствии с положениями статьи 15 Закона № 218-ФЗ заявление на осуществление ГКУ машино-мест может быть подано собственником здания, в котором данные машино-места расположены.

Нежилое здание стоит на кадастровом учете. Право зарегистрировано на все здание. Произошла реконструкция части здания. Имеется разрешение на реконструкцию и проектная документация на часть здания. Получено разрешение на ввод в эксплуатацию на часть здания. Заказчик кадастровых работ хочет внести изменения характеристик на здание. Как подготовить ТП, если проведена реконструкция только части здания? Другая часть здания без изменений.

В соответствие с пунктом 20 Требований 953 сведения о здании, за исключением сведений о местоположении такого здания на земельном участке и его площади, указываются в ТП на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации такого здания.

В случае если на момент принятия решения о вводе объекта в эксплуатацию для принятия указанного решения законодательством РФ о градостроительной деятельности не предусматривалось представление ТП объекта недвижимости, сведения о здании (за исключением сведений о местоположении такого здания на земельном участке и о его площади, площади застройки) указываются в ТП также на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (в том числе после реконструкции). Дополнительно в разделе «Заключение кадастрового инженера» в виде связного текста приводится соответствующие обоснование по выполнению кадастровых работ.

Порядок исключения из ЕГРН сведений о ранее учтенных помещениях, права на которые не зарегистрированы, расположенные в здании, на которое зарегистрированы права.

Согласно положениям части 10 статьи 69 Закона № 218-ФЗ в случае, если в ЕГРН в течение пяти лет с даты присвоения кадастровых
номеров ранее учтенным зданиям, сооружениям, помещениям, объектам
незавершенного строительства отсутствуют сведения о правах на такие объекты
недвижимости или о вещных правах на земельные участки, на которых расположены
такие объекты недвижимости, орган регистрации прав в течение десяти рабочих
дней по истечении указанного срока направляет сведения о таких объектах
недвижимости в уполномоченные органы местного самоуправления городских,
сельских поселений, городских округов, а если такие объекты недвижимости
находятся на межселенных территориях, – в органы местного самоуправления
муниципальных районов или, если такие объекты недвижимости находятся на
территориях субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москвы,
Санкт-Петербурга, Севастополя, – в уполномоченные органы государственной власти
соответствующего субъекта Российской Федерации – города федерального значения.
Правила настоящей части не применяются к зданиям, сооружениям, если
осуществлена ГРП хотя бы на одно помещение, расположенное в таком здании,
сооружении, к многоквартирным домам, а также помещениям, расположенным в
многоквартирном доме и составляющим общее имущество в этом многоквартирном
доме.

При разделе земельного участка (аренда муниципальной собственности) к МП прикладывается скан схемы размещения
земельного участка на кадастровом плане территории, подписанный ЭЦП
администрации района (собственник), с постановлением. Нужно ли к данным
документам прикладывать zip.* файл XML-схемы на кадастровый план территории?

В соответствие с пунктом
9 статьи 11.10
ЗК РФ подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется в форме
электронного документа.

В случае, если подготовку
схемы расположения земельного участка обеспечивает гражданин в целях
образования земельного участка для его предоставления гражданину без проведения
торгов, подготовка данной схемы может осуществляться по выбору указанного
гражданина в форме электронного документа или в форме документа на бумажном
носителе.

На основание изложенного
следует, что в рассматриваемом случае в состав Приложения необходимо включать
файл XML- схемы расположения земельного участка.

Правомерность отказа в
выдаче РВЭ (конкретная ситуация на примере объекта МОЭСК с приложением
комплекта документов).

Вопрос 2: Возможность
получения РВЭ и в дальнейшем разрешения на строительства на реконструкцию одной
составной части электросетевого комплекса.

Вопрос 3: Порядок
действий в части оформления разрешения на реконструкцию и РВЭ линейного объекта
(электросетевого комплекса с линиями электропередачи) в случае реконструкции
любой его составной части.

Исходя из предмета, обозначенные
вопросы не относятся к компетенции Минэкономразвития России в соответствии с
Положением о Министерстве экономического развития РФ, утвержденным
постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 № 437.

Для получения
разъяснений по существу поставленных Вами вопросов рекомендуем Вам обратиться в
Минстрой России как орган нормативно-правового регулирования вопросов получения
разрешения на строительство объектов недвижимости, и Минстрой МО, как орган
власти субъекта РФ, осуществляющий полномочия по выдаче разрешений на
строительство на территории МО. (ответ направлен по электронной почте).

Просьба прислать материалы по форуму на электронную почту.

В ходе форума от Вас
поступила просьба о направлении материалов форума на указанный адрес
электронной почты.

В ответ на Вашу просьбу
направляю Вам следующую информацию:

1.https://ecpexpert.ru/upload/medialibrary/793/FORUM-KI_21.05.2021.pdf
– по данной ссылке Вы можете ознакомиться с презентациями докладчиков форума;

2.https://www.youtube.com/watch?v=Tmvm9ANmhkg
– по данной ссылке Вы можете ознакомиться с видеозаписью форума.

Просьба выслать презентации докладчиков на электронную почту.

В ходе форума от Вас
поступила просьба о направлении материалов форума на указанный адрес
электронной почты.

В ответ на Вашу просьбу
направляю Вам следующую информацию:

1.https://ecpexpert.ru/upload/medialibrary/793/FORUM-KI_21.05.2021.pdf
– по данной ссылке Вы можете ознакомиться с презентациями докладчиков форума;

2.https://www.youtube.com/watch?v=Tmvm9ANmhkg
– по данной ссылке Вы можете ознакомиться с видеозаписью форума.

Почему Росреестр не
успевает выполнять требования уже действующего законодательства в т.ч. приказов
Минэкономразвития России в области кадастровой деятельности. Отсутствует связь с
регистраторами. Кадастровые выписки
формируются неправильно с 2021 года: все об этом знают, и никто не реагирует. Кадастровая палата
выдает выписки из ЕГРН с неактуальными правообладателями ввиду отсутствия связи
с реестром прав.

Закон № 218-ФЗ, Закон №
221-ФЗ в уточненной редакции, подзаконные акты, принятые во исполнение
требований указанных федеральных законов, действуют с 1 января 2021.

При этом по техническим
причинам ФГИС ЕГРН как объединенный информационный ресурс АИС ГКН и АИС «Юстиция» в настоящее время внедрен только в отдельных «пилотных» регионах
России.

Как отметил в своем
выступлении на VIII
Форуме
участников кадастровой деятельности заместитель руководителя Росреестра А.Б.
Приданкин: «Завершение внедрения на территории Российской Федерации ФГИС ЕГРН
должно завершиться в декабре 2021 года.».

С учетом сложившейся с
работой учетно-регистрационной системы ситуации, нормативные правовые акты в
указанной сфере реализуются в пределах существующих технических возможностей
ФГИС ЕГРН.

При этом следует
отметить, что Минэкономразвития России и Росреестром издается большое
количество разъяснительных писем, которыми необходимо руководствоваться в
переходный период.

По вопросу отсутствия
связи с регистраторами.

Росреестром проводятся
мероприятия, направленные на исключение возможности прямого взаимодействия
государственного регистратора и заявителя (кадастрового инженера). Такие
мероприятия носят в том числе антикоррупционный характер.

В качестве примера:
сокращение окон приема документов на ГКУ и ГРП, взаимодействие с органом
регистрации только в электронном виде или посредством МФЦ.

Вместе с тем в целях
оказания помощи заявителям и кадастровым инженерам в Управлении Росреестра по
МО специалистами (государственными регистраторами) проводятся предварительные
консультации по проведению учетно-регистрационных процедур и подготовке
необходимых для этого документов. С графиком и порядком записи на прием можно
ознакомиться на информационных стендах в территориальных отделах Управления
Росреестра по МО на местах.

Одновременно для
оказания кадастровым инженерам помощи методического характера проводятся
обучающие вебинары, на которых специалистами Управления Росреестра по МО
разбираются различные ситуации при подготовке ТП и МП. Вебинары ежемесячно
проводятся
А СРО «ПрофЦКИ».

Сокращения,
использованные в тексте:

1.       
ГК
РФ
– Гражданский кодекс Российской Федерации (часть I от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ,
часть II от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, часть III от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ,
часть IV
от 18 декабря 2006 № 230-ФЗ)

2.       
ГрК
РФ –
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ

3.       
ЗК
РФ –
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ

4.       
КоАП
РФ –
Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации

5.       
УК
РФ –
Уголовный кодекс Российской Федерации

6.       
Закон
№ 315-ФЗ – Федеральный закон от 3 июля 2021 г. №
315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской
Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

7.       
Закон
№ 218-ФЗ – Федеральный закона от 13 июля 2021 г. № 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости»

8.       
Закон
№ 221-ФЗ – Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О
кадастровой деятельности»

9.       
Закон
№ 191-ФЗ – Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О
введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»

10.   Порядок 173
– Приказ Минэкономразвития России от 25.03.2021 № 173 «Об утверждении порядков
и способов направления органом регистрации прав уведомлений, а также подлежащих
выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или)
государственной регистрации прав представленных заявителем документов» (вместе
с «Порядком и способами направления органом регистрации прав уведомлений о
приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной
регистрации прав, уведомлений об отказе в государственном кадастровом учете и
(или) государственной регистрации прав и подлежащих выдаче после осуществления
государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав
подлинников представленных заявителем документов, уведомлений о прекращении
осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной
регистрации прав и представленных для осуществления государственного
кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов,
уведомлений участников общей долевой собственности о внесенных в Единый
государственный реестр недвижимости изменениях в части размеров принадлежащих
им земельных долей, уведомлений залогодержателя о выдаче закладной в форме
электронного документа, уведомлений о государственной регистрации права
собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на
земельный участок или земельную долю, уведомлений об исправлении реестровой
ошибки в случае, указанном в части 7 статьи 61 Федерального закона от 13 июля
2021 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)

11.   Требования 953
– Приказ Минэкономразвития России от 18 декабря 2021 г. № 953 «Об
утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава
содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости,
требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений»

12.   Форма 920
– Приказ Минэкономразвития России от 08.12.2021 № 920 «Об утверждении форм
заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или)
государственной регистрации прав на недвижимое имущество, заявления об
исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра
недвижимости, о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости
заинтересованным лицом, о внесении в Единый государственный реестр недвижимости
записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект
недвижимости, записей о невозможности государственной регистрации права без
личного участия правообладателя, записей о наличии прав требований в отношении
зарегистрированного права, отдельных записей о правообладателе, отдельных дополнительных
сведений об объекте недвижимости, требований к их заполнению, требований к
формату таких заявлений и представляемых с ними документов в электронной форме,
а также формы заявления о внесении в Единый государственный реестр недвижимости
сведений о земельных участках и о местоположении на них зданий, сооружений,
объектов незавершенного строительства, полученных в результате выполнения
комплексных кадастровых работ»

13. ГКУ – государственный
кадастровый учет

14. ГРП – государственная
регистрация прав

15. ТП – технический
план

16. МП – межевой план

17. ЕГРН
– Единый государственный реестр недвижимости

18. ЗОУИТ –
зона с особыми условиями использования территорий

19. ИЖС –
индивидуальное жилищное строительство

Теги:
форум,
форум кадастровых инженеров,
ответы на вопросы