- Как оформить куплю-продажу или дарение квартиры, если покупатель или одариваемый находится в калининграде, а владелец жилья – во владивостоке? легко, если тот и другой получат электронные подписи. что такое эцп и как она работает, рассказывает президент санкт-петербургской палаты недвижимости, председатель правления национальной палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости ооо «бенуа» дмитрий щегельский.
- Виды подписи
- Где нужна цифровая подпись при сделках с недвижимостью
- Использование электронной подписи
- Как используется укэп при оформлении сделки с недвижимостью
- Как оформить эцп?
- Как подать заявление о регистрации сделок с электронно-цифровой подписью?
- Как проходит сделка с использованием эцп?
- Манипуляции с электронными подписями
- Нововведения 2020 года
- Нужен ли нотариус при сделках с эцп?
- Преимущества использования эцп
- Росреестр напоминает собственникам о возможности защитить их недвижимость
- Схема с квартирой
- Усиленная квалифицированная подпись
- Электронная подпись
Как оформить куплю-продажу или дарение квартиры, если покупатель или одариваемый находится в калининграде, а владелец жилья – во владивостоке? легко, если тот и другой получат электронные подписи. что такое эцп и как она работает, рассказывает президент санкт-петербургской палаты недвижимости, председатель правления национальной палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости ооо «бенуа» дмитрий щегельский.
ЭЦП, или электронная цифровая подпись, представляет собой уникальный набор символов, который имеет юридическую силу – такую же, как и собственноручная подпись. С 1 июля 2021 года на сайте Росреестра с ЭЦП можно делать следующее:
- ставить недвижимость на государственный кадастровый учет,
- регистрировать права собственности на недвижимость (в результате купли-продажи, мены, дарения и т.п.),
- получить сведения о любом объекте недвижимости из ЕГРН.
Для того чтобы оформить сделку с недвижимостью онлайн, ЭЦП должна быть у обеих сторон (продавца и покупателя, дарителя и одариваемого).
Виды подписи
Существует три вида электронной подписи: простая, неквалифицированная и квалифицированная или усиленная.
Где нужна цифровая подпись при сделках с недвижимостью
У обновленного закона 286-ФЗ существует ряд поправок и исключений:
• Если ЭЦП выдана УЦ (удостоверяющим центром) кадастровой палаты, сделка проводится с участием нотариусов, то особая отметка в ЕГРН необязательна.
• Также действие закона не распространяется на ипотеку, оформленную дистанционно. Это позволяет кредитным организациям подавать сведения, где не требуется физическое присутствие гражданина.
• И последняя особенность, которая вступила в силу с середины сентября 2021 года, регламентирует порядок удаления записи о возможности регистрирования собственности через интернет. Удалить сведения о ней можно также с помощью заявления или по решению суда.
Таким образом, закон снижает риски мошеннических действий, защищая собственников, при этом он учитывает существующие возможности и не препятствует их использованию.
Доработка электронной цифровой подписи все еще продолжается, чтобы свести к нулю случаи мошенничества. В данный момент разрабатывается сервис идентификации граждан по биометрическим показателям: лицу и голосу.
Использование электронной подписи
Одной из главных задач популяризации электронной подписи является упрощение документооборота. Оформив ЭП, гражданин получает возможность:
- участвовать в сделках с недвижимостью в другом городе;
- подписать трудовой договор с удаленным работодателем;
- подать заявление на поступление в университет в любом уголке страны;
- принимать участие в торгах на электронных площадках;
- пользоваться сервисами портала госуслуг и так далее.
Пользоваться электронной подписью, на которую выдан соответствующий сертификат, можно в течение двенадцати месяцев. По истечении данного срока ЭП придется обновить, а вот заверенные с ее помощью документы будут обладать юридической силой неограниченное количество времени.
С 13 августа 2021 года использовать усиленную квалифицированную электронную подпись при проведении сделок с недвижимостью можно только с письменного согласия ее владельца. Благодаря поправкам, граждане получили возможность вносить в Единый государственный реестр недвижимости запись, разрешающую регистрировать переход права собственность на свои квартиры и доли в них на основании заявления в электронном виде, заверенного ЭП. Если такая отметка в ЕГРН отсутствует, то провести сделку дистанционно будет невозможно.
Как используется укэп при оформлении сделки с недвижимостью
Порядок таков:
- Клиент подписывает договор на оказание услуги «электронная регистрация сделки». Понадобится предоставить свой СНИЛС, ИНН, паспорт, номер телефона и адрес электронной почты.
- Во время подписания документов электронной подписью на номер телефона клиента приходит уникальный код, который нужно сообщить менеджеру банка для подтверждения сделки.
- После сообщения кода пакет документов через специальную защищенную систему направляется в Росреестр для электронной регистрации перехода права собственности.
На этом все, сделка завершена.
Обратите внимание, что электронная подпись действительна год. По завершению сертификат становится недействительным и нужно получить новую подпись.
Как оформить эцп?
Получить квалифицированный сертификат электронной подписи можно, обратившись в аккредитованный удостоверяющий центр.
Для получения ключа физическими лицами требуются:
– личное присутствие;- основной документ, удостоверяющий личность (паспорт);- страховое свидетельство государственного пенсионного страхования заявителя (СНИЛС).
Сертификат и ключи электронной подписи записываются на сертифицированный электронный носитель — электронную карту или флеш-накопитель. Услуга является платной, ее стоимость определяется регламентом удостоверяющего центра.
На сегодня услуги по выпуску ЭЦП могут также предоставлять аккредитованные банки и застройщики.
Как подать заявление о регистрации сделок с электронно-цифровой подписью?
Заявление о том, что вы согласны на проведение сделок с ЭЦП, необходимо подавать лично с предъявлением паспорта или по почте с нотариальным удостоверением. Оформление происходит непосредственно в МФЦ или Росреестре, скачивать или заполнять какие-либо бланки заранее не нужно.
Если вы против использования ЭЦП, то никаких действий предпринимать не нужно.
Отметим, что заявление может учитывать не только все объекты имущества сразу, но и по отдельности – на усмотрение собственника. При оформлении заявки через нотариуса или банк, ответственными за удостоверение вашей личности будут они.
Важно: В любой момент согласие на сделки с ЭЦП можно отозвать.
Как проходит сделка с использованием эцп?
Все довольно просто. Документы для сделки сканируются. Договор купли-продажи, дарения или другой договор необязательно подписывать живой подписью «от руки». Эти сканы загружаются в соответствующий раздел на сайте Росреестра, и стороны заверяют их с помощью электронных подписей. Продавец в момент сделки может находиться в Калининграде, а покупатель – во Владивостоке.
Манипуляции с электронными подписями
За те годы, что в России действует законодательство по электронной цифровой подписи, зарегистрировано
- Незаконные действия через центры сертификации РФ, в том числе оформление документов без участия гражданина. Выявлены случаи массовой фальсификации ЭЦП путём повторного использования удостоверяющим центром электронной подписи клиента.
- Дистанционный выпуск квалифицированного сертификата без личного контакта заявителя и сотрудника регистрационного отдела удостоверяющего центра. В этом случае оформление электронной подписи производится на основании документов заявителя, представленных центру сертификации через интернет. По мнению специалистов правовой системы «Гарант», в этом случае «IT-функции в деятельности УЦ преобладают над его юридической сущностью», а электронная подпись может быть использована недобросовестными третьими лицами.
Возможно, в истории с московской квартирой как раз имел место дистанционный выпуск квалифицированного сертификата, хотя юристы «Гаранта» подчёркивают незаконность такой процедуры. Они пишут, что согласно Закону № 63-ФЗ при выдаче квалифицированного сертификата УЦ обязан (ст. 18 Закона № 63-ФЗ):
- Установить личность заявителя — физического лица, обратившегося за получением квалифицированного сертификата.
- Получить от заявителя, обратившегося в УЦ от имени другого лица, подтверждение права действовать от его имени.
Для этого заявитель представляет основной документ, удостоверяющий его личность — паспорт гражданина РФ (надлежащим образом заверенную копию), а также доверенность (иной документ), если он действует от имени других физических или юридических лиц.
Поскольку ЭЦП можно получить по доверенности, то мошенник мог использовать и такой вариант.
«Теоретически можно допустить, что там произошёл какой-то сговор с сотрудниками какого-то удостоверяющего центра, их достаточно много, их сотни по России, и что они мошенническим путем как-то завладели копией паспорта на его имя, выдали документы, то тогда эта сделка могла бы произойти», — считает Максим Эмм, эксперт в области информационной безопасности и технологий.
Но если ЭЦП получена, то провести сделку уже не составляет труда: «При электронной регистрации в Росреестр сдаются документы в отсканированном виде, причём скан не содержит фотографии синей подписи, которая ставится рукой. Сканированный файл выглядит как вордовский файл, просто в PDF.
Поскольку сейчас квартира официально принадлежит другому лицу, тот может её легально продать. Судя по всему, в случае рассмотрения в суде такая сделка может быть признана «добросовестной покупкой», то есть к покупателю нельзя будет предъявить претензий, потому что он не знал о мошенничестве.
Впрочем, старший партнёр московской коллегии адвокатов «Легис Групп» Сергей Никитенков считает, что шансы вернуть квартиру велики: «Сроки не прошли, обнаружено это практически сразу. Если мы говорим о том, что он не выдавал никаких доверенностей, не совершал действий при покупке, то есть нарушена была воля, квартира будет возвращена.
На сегодняшний день в России работает около 500 удостоверяющих центров. Некоторые из них действительно готовы за определённую плату оформить электронную подпись через интернет, без личного присутствия, на что ранее обращали внимание специалисты правовой системы «Гарант». Например, в своей рекламе удостоверяющие центры обещают оформить квалифицированную цифровую подпись за 30 минут.
Мы обратились в один из таких УЦ с вопросом, как можно оформить цифровую подпись за 30 минут: «На самом деле, выпустить электронную подпись можно не за 30, а за 5 минут, если вы зарегистрированы в нашей системе, — ответил представитель компании. — В среднем, для новичка, регистрация занимает около 30 минут, поэтому и указана данная временная шкала.
Это первый этап получения подписи. Вторым этапом является удостоверение личности гражданина или полномочий для юридического лица. Третьим — оплата, четвёртой ступенькой — непосредственно выпуск сертификата электронной подписи. Никто не может получить электронную подпись, не пройдя этих шагов».
Удостоверяющие центры пользуются лазейкой в законодательстве. Хотя в 63-ФЗ указано, что для оформления ЭЦП гражданин обязан предъявить паспорт, но там не указан способ представления заявителем в УЦ документов: «Возникает неясность, которую можно толковать как отсутствие законодательного запрета на выпуск и выдачу квалифицированного сертификата дистанционно, — пишет «Гарант».
— Электронная подпись может попасть к лицу, которое на самом деле заявителем не является, что повлечет для заявителя – номинального владельца юридические, финансовые, налоговые риски и другие негативные последствия… К сожалению, зачастую люди сами небрежно относятся к своим персональным данным.
Что самое печальное для Романа, «использование электронной подписи другими лицами без ведома номинального владельца не освобождает его от ответственности за неблагоприятные последствия, наступившие в результате такого использования» (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2021 г.
№ 05АП-1119/16; постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2021 г. № 15АП-1132/16; постановление Ленинского районного суда г. Владивостока Приморского края от 8 декабря 2021 г. по делу № 5-1087/2021).
Нововведения 2020 года
В конце декабря Совет Федерации одобрил, а президент России Владимир Путин подписал закон о совершенствовании регулирования в сфере электронной подписи. Документ опубликован на официальном интернет-портале правовой информации.
Поправки ужесточают требования к удостоверяющим центрам, к полномочиям которых относится создание и выдача сертификатов ключей проверки электронных подписей. Закон играет принципиально важную роль для обеспечения безопасности сделок с недвижимостью и вводит следующие требования:
- максимальный срок аккредитации удостоверяющих центров (УЦ) сокращается с пяти до трех лет;
- решение об аккредитации УЦ будет принимать правительственная комиссия, не менее 30% членов которой являются представителями АНО «Цифровая экономика»;
- минимальный капитал удостоверяющего центра должен быть не менее 1 млрд рублей (500 млн при наличии не менее чем в 75% регионов минимум одного филиала или представительства УЦ) — ранее от УЦ требовалось иметь чистые активы стоимостью более 7 млн рублей;
- минимальный размер финансового обеспечения УЦ увеличен с 30 до 100 млн, а максимальный — от 100 до 200 млн рублей, а для осуществления хранения ключа электронной подписи он составит 200 и 300 млн соответственно.
По мнению заместителя руководителя Федеральной кадастровой палаты Павла Чащина, совершенствование регулирования деятельности УЦ обезопасит собственников недвижимости: ранее СМИ не раз сообщали об инцидентах, в результате которых мошенники при помощи электронной подписи завладевали чужими квартирами и домами.
Нужен ли нотариус при сделках с эцп?
У нотариусов должны быть свои цифровые подписи. Поэтому при совершении сделки через нотариуса, у которого есть ЭЦП, клиенту не нужно получать свою ЭЦП. Документы будут заверены ЭЦП нотариуса, который подаст их так же через электронный сервис Росреестра.При этом многие сделки с недвижимостью необязательно проводить через нотариальную контору.
Преимущества использования эцп
Сделки с использованием ЭЦП регистрируют быстро: всего за два рабочих дня.
Еще один плюс в том, что для физических лиц при подаче документов в электронном виде через портал Росреестра госпошлина снижается на 30%, то есть составит не 2000, а 1400 рублей.
По данным Росреестра, электронная регистрация недвижимости набирает обороты. К примеру, Росреестр по Ленинградской области за 1-е полугодие 2021 года принял от граждан 57 205 заявлений о государственной регистрации прав в электронном виде – это в 3,4 раза больше, чем в 2021 году, когда за аналогичный период поступило 17 085 заявлений.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?
Как взять ипотеку в другом городе и с серой зарплатой?
Как переехать с Крайнего Севера в Краснодар?
Покупка недвижимости в Крыму: остались ли риски?
Росреестр напоминает собственникам о возможности защитить их недвижимость
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) напоминает, что 13 августа 2021 года вступил в силу закон, направленный на обеспечение защиты прав граждан при оформлении сделок с недвижимостью с применением усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП).
Согласно новому закону, гражданам для проведения в электронном виде сделок об отчуждении принадлежащей им на праве собственности недвижимости с использованием УКЭП необходимо представить лично либо направить посредством почтовой связи в Росреестр заявление о возможности проведения таких действий. Заявление должно быть оформлено на бумаге с личной подписью собственника объекта недвижимости.
Заявление о возможности регистрации перехода или прекращения права на основании документов, подписанных УКЭП, собственник может подать одновременно в отношении всех его объектов недвижимости или любого из них (на каждый из объектов недвижимости заполняется отдельное заявление).
При поступлении в Росреестр заявления от гражданина о возможности регистрации на основании документов, подписанных его УКЭП, в ЕГРН вносится соответствующая запись. Отсутствие в ЕГРН такой записи повлечет возврат без рассмотрения представленного в электронном виде заявления о государственной регистрации перехода или прекращения права собственности на соответствующий объект недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В частности, внесение отметки в ЕГРН не требуется, если электронная подпись выдана Федеральной кадастровой палатой Росреестра, при совершении сделок в нотариальной форме и представлении документов на регистрацию нотариусами, а также представлении документов на регистрацию органами власти либо местного самоуправления. Не требуется также специального заявления от собственника, если сторонами договора купли-продажи недвижимости при подаче электронного пакета документов используются информационные технологии взаимодействия кредитных организаций с Росреестром.
Росреестр также напоминает, что каждый владелец недвижимости может подать заявление в Росреестр о том, что сделки с принадлежащим ему имуществом могут производиться только при его личном участии. При подаче такого заявления в ЕГРН также будет внесена соответствующая запись.
Наличие в ЕГРН такой записи является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости или его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права на соответствующий объект недвижимости.
Оба вида заявлений можно подать при обращении в многофункциональный центр «Мои документы» (экстерриториально – в филиалах Федеральной кадастровой палаты Росреестра). Такие заявления также можно направить по почте, заверив предварительно свою подпись в них у нотариуса.
В МФЦ оператор поможет составить заявления по установленной форме. Заявители также могут предварительно заполнить форму заявления самостоятельно.
Образцы заявлений:
Схема с квартирой
Москвич Роман говорит, что сам недавно оформил квартиру в свою собственность по дарственной от отца, который там и проживает. Но он никогда не оформлял электронную подпись и не получал физический носитель (флэшка с пин-кодом).
Однако это не помешало мошеннику каким-то образом официально зарегистрировать сделку: «Он может теперь (он или кто-то другой), как мне сказали, сейчас опять продавать мою квартиру через интернет. Заказал справки, вот эта выписка из ЕГРН, в которой указано, что 22 октября 2021 года я подарил квартиру этому господину», — говорит Роман.
В Росреестре официально подтвердили: квартиру действительно подарили в октябре прошлого года. Документы подавались в электронном виде с цифровой подписью. Это полностью законно.
Усиленная квалифицированная подпись
Самым удобным видом подписи является усиленная квалифицированная. Она формируется при помощи криптографических средств, ее невозможно подделать. Выдают такие подписи только в сертифицированных центрах.
УКЭП (усиленная квалифицированная электронная подпись) может использоваться для подписания любых электронных документов. В том числе и при оформлении сделки с недвижимостью.
Электронная подпись
, квалифицированная электронная подпись является аналогом собственноручной подписи в случаях, предусмотренных законом.
По статье 434 ГК РФ, договор может быть заключён в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определённая форма. Алгоритмы формирования и проверки электронной цифровой подписи описывает российский стандарт «ГОСТ Р 34.10-2021.
Сертификат электронной подписи выдаёт удостоверяющий центр. Правовые условия использования электронной цифровой подписи в электронных документах регламентирует Федеральный закон Российской Федерации от 6 апреля 2021 года № 63-ФЗ «Об электронной подписи». Он определяет три вида электронных подписей: простая, усиленная неквалифицированная и усиленная квалифицированная.
С 1 января 2021 года гражданам выдавалась универсальная электронная карта, в которую была встроена усиленная квалифицированная электронная подпись, но выпуск таких карт прекращён с 1 января 2021 года.
